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二手房交易营业税“5改2”但个税缴20%,总影响不大

时间:2015-04-16 13:51来源: 优步税率网 作者: www.shuilv.org 点击:

“3.30”新政自3月31日起执行至今,已达两周有余。此前业内普遍认为,营业税减免政策由“5改2”,将可能促进二手房交易市场的火热。但是,居柳州记者近日走访发现,柳州二手房市场并未因此扭转传统“淡季”的局面,这是为何?

 现象

  新政落地两周,市场反应平淡

  3月30日财政部通知:个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。这意味着成交总额5.6%的营业税,由“证满5年且唯一”才能免征,放宽为证满2年即可免征。3月31日,居柳州记者走访柳州市鱼峰地方税务局时,相关工作人员表示,中央下发通知的次日,也就是3月31日起柳州就已经开始执行。

  不过,记者近日连续走访柳州多家中介公司发现,新政执行至今,二手房市场的反应却比较平淡,并没有像预想那样,出现成交量或房价的暴涨。不少中介公司经纪人甚至直斥该项新政策就是“换汤不换药”,并没有摘掉高昂交易税。

  居柳州记者近日多次走访了柳州市房屋登记管理中心(下称“房管中心”),发现办证大厅来往的人不是很多,也没有出现排队办理手续现象。

  房管中心一名工作人员表示,由于进入销售传统淡季,最近一两周二手房成交量不多。“其实觉得还是观望的人多,大家认为还会有降价空间”,对方进一步透露,新税政的刺激作用尚未显现出来。

  调查

  此消彼长,营业税免个税升高

  凡证满两年的住宅上市交易,都免征成交总价5.6%的营业税。按理说,购买一套50万元的房子,买家能省去2.8万元的税费,卖家及中介公司又能够快速走量,这真是三方受益的好事。可为什么还有不少人称新政实为“换汤不换药”呢?

  随后,居柳州记者通过多方证实,原来问题的症结就出在个税上。新政只提免征营业税,却只字未提个税。业内戏称其为“黑手”,因为免征营业税的前提,是必须接受个税按照差额20%的比例进行征收。(即业内称“差额税率”)也就是说,一套原值40万元的房子,如今市面价60万元,按照差额税率计算,就得交(60万-40万)×20%=4万元的个税。如果根据综合税率计税,即营业税和个税分别按成交总价的5.6%和1%征收。那么,上述案例需要缴纳的二手房交易税为60万×(5.6%+1%)=3.96万元。

  一般差额比较大的房源,就不太适合走免征营业税的差额路线。鱼峰区地方税务局上述工作人员进一步透露,“房龄在两三年左右,稍微新一点的房子,可能会选择差额税率”。柳州市祥鸿房地产经纪有限公司事业部总监殷加恒也指出,两年前购买的新房,相对综合税率来说,走差额税率一般可以省下万~2万元的税费。

  观点

  意在促进“新房”换手

  诚泰房产阳光100分行一名业务员最近向记者描述了一个现象,她表示新税政实施后,虽然市场没有太大反应,但是“2012~2013年的房子,买时价格较高,现在差价不太大,反而卖得相对好些”。那为什么新税政选择的是证满2年,而不是1年或1年半免征营业税?

  海逸房产副总经理宋磊表示,政府可能意在消化市场上存量较大的小房龄房源。广西南宁天策房地产项目管理有限责任公司副总经理杨桦分析认为,这是一种房地产快销模式,由于换房周期缩短,可能会盘活房地产市场。她解释道,“新政致使二套房门槛降低,再加上二手房营业税的降低,可以让卖方迅速出售,再去买一套改需大户。”

  百度房产一名区域经理直接指出,此次新政的目的旨在促进小房龄房源的“换手率”,旧房受新政的影响不大。他解释道,“盘活”(类似)河东区学区房或许是此次新政的目的:购房者一般提前一年买房,签下购房合同之后,小孩就能挂靠学区上学,交房、拿到房产证晚一年半载没关系,因为三年之后小孩毕业,就又可以挂牌销售,现正赶上免营业税,且差额计税又不高。这种快销模式,由于没有时间坐等升值,也许对于投资客来说就不利了。

  证满两年怎么算?

  看房产证或契税发票

  证满两年或证满五年的计算方法,到底是按什么办法来推算?鱼峰区地方税务局一名负责人近日告诉记者,真实的计算方法,是根据房产证上注明时间或购房契税发票上的时间来定,“一般采用优先原则”。

  比如某套房的房产证注明时间为2014年1月,而契税发票时间为2013年2月。根据“优先原则”,这套房可按照2013年2月来算,即目前已符合“证满两年”的标准。

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